현금흐름현황과 주거자산 계획

3. 현금흐름현황

 

다음으로 분석할 내용은 소득과 지출인데, 김김동씨의월간 현금흐름표로 소득과 지출을 살펴 봅시다. 오른쪽이 수입항목입니다. 본인의 월급여가 평균 5백3십만원이며, 경력단절 후 다시 알바형태의 사회생활을 시작한 배우자의 수입이 월 120만원입니다. 배우자의 재취업으로 18%의 가계소득이 증가하여 재정에 큰 힘이 됩니다. 자산에 주식보유액이 3천만원이 있지만 주가상승과 배당은 월간수입으로 잡지 않고 투자자금 증액으로 간주합니다. 총650만원의 월간 수입을 우선 5대자산적립에 먼저 지출 합니다. 30대 말의 나이에는 아직 수입이 지출보다 많은 시기이므로 순자산을 적극적으로 늘리는 전략을 펴야 합니다. 소비보다는 자산적립이 더 중요하다고 생각하고 현금흐름계획을 작성합니다. 은퇴자산에 매월 1백만원이 적립되는데 이는 개인연금과 연금보험입니다. 국민연금과 퇴직연금을 제외하고도 15%의 소득을 은퇴자산에 쌓는 것은 아주 훌륭한 결정입니다. 재무목표는 아파트 구입과 자녀교육비 마련입니다. 아파트구입 목적의 주거자산용 적립금이 월 80만원이며 이는 소득의 12%로서 소득대비 주거자산비용은 적절합니다. 자녀대학학비마련을 위한 채권형 펀드 납입이 월 20만원, 투자자산으로서 주식투자액 월 20만원, 보험료 월 20만원 등입니다. 소득대비 보험료 비율은 3%로서 아주 낮습니다. 직장에서 단체로 보험가입이 되어 있어 가능한 일입니다 . 5대자산적립금은 총 240만원입니다. 생활비로는 410원이 지불되며 이는 소득의 약 65%입니다. 배우자의 재취업으로 인한 소득상승이 없었다면 월소득의 77%가 생활비로 쓰이는 좋지 않은 지출구조입니다. 소득을 조금이라도 증가시키는 것이 얼마나 중요한 것지를 보여줍니다.

 

4. 주거자산 계획

 

5대 자산 중에 비중이 가장 큰 주거자산에 대해 살펴보겠습니다. 3년후아파트 구입계획은 이 가정의 가장 큰 재무목표입니다. 보유빌라의 3년후가치가 3천만원 증가할 것으로 예상하고 아파트전세보증금 4억원이 있습니다. 3년 동안 매월 80만원씩적립해서 원금와이자로 3천만원이 증가되어 아파트 구매 목적의 적립금은 총 9천만원에 이릅니다. 아파트 구입에 필요한 자금은 8억 6천만으로 추정하고 있습니다.입주 시 부족자금 340,000,000원은 대출로 마련하게 됩니다. 이 경우 대출금 대비 아파트 가치 즉, LTV는 39.5%입니다. LTV 즉, Loan to Value는 40% 이하가 적정합니다. 그러나 부동산 가격변동이 심하다면 보수적인 비율로 가져가야 합니다. 대출구성은 근무회사에서 제공하는 직원우대 대출금과 아파트 담보대출입니다. 직원우대 대출금은 1억원이며 금리는 연 1.5%, 담보대출 금리는 연 3%로 예상합니다. 직원우대 대출금 이자는 연150만원, 담보대출금리는 연 720만원입니다. 두 가지 이자를 합하면 월 725천원으로 현재 아파트구입 적립금 월 80만원 수준입니다. 여기에 원금상환액 월30만원을 더한다면, 원리금부담액은 1,025,000원이 됩니다. 수입대비 주거자산관련 비용 즉, DTI는 15.7%가 됩니다. DTI, Debt to income는 20% 이하가 적정한 수준입니다.최악의 시나리오로, 만약 담보대출 금리가 연5%로 상승한다면 280만원의 연간 추가이자 부담이 생기며,이는 월간으로는 23만원으로 현재소득 수준에서 감당 할 수 있다고 판단하고 있습니다. 아예 고정금리로 대출을 받는 것도 고려할 수 있습니다.

 

주거자산의 형성과정은 근로소득자에게 기회와 동시에 위협이 될 수 있습니다. 부채를 안고 주택구입한 후 고금리로 인해 큰 고통을 받는 사례가 빈번하게 발생합니다. 하우스푸어에빠지지 않도록 면밀하고 최악의 시나리오를 감안한 계획을 세워야 합니다. 주거자산 투자로 재산을 증식하려다가오히려 감당하기 힘든 원금과 이자상환 늪에 빠지게 될 수 있습니다.