주거자산과 하우스푸어(2)

28세인 우리 집 큰 아들이 주거자산과 관련한 의사결정을 하기 전에 무엇을 염두에 두어야 할 지 정리해 보도록 하겠습니다. 주거자산의 매입에 대한 의사결정은 삶에 있어서 큰 영향을 미치므로 반드시 철저한 검토 후에 이루어 져야 한다는 점을 다시 한번 강조합니다.

1.1997년과 2008년의 부동산 쇼크
- 1997년 IMF금융위기 시, 금리상승으로 인한 가격하락
- 2008년 서브프라임 위기로 전세계 집값 동반하락

 

앞으로도 이런 쇼크는 되풀이 된다고 봐야 합니다. 모든 자산의

변동성이 매우 높아졌고 주거자산 가격 변동성도 예외는 아닙니다. 

그러므로 부동산 시장이 쇼크가 온다고 해도 감내할 만한 버퍼가

있어야 합니다. 무리하게 부채를 안고 주거자산을 구입하는 것은

조심해야 합니다.

 

2.인구구조와 미래 집값
- 2011년부터 매수 수요자인 35-50세 인구층 감소
- 對북한 자금수요로 인한 금리 상승 위험

 

미래는 불확실합니다. 그러나 확실히 예측할 수 있는 미래도

있습니다. 연령별 인구구조가 그렇습니다. 10년 후 30대 인구

수가 몇 명이 될지는 지금도 확실하게 알 수 있습니다.

북한과 관련한 변화도 어는 정도 가능합니다. 20년 정도의

긴 시간을 두고 본다면, 북한은 반드시 개방됩니다. 북한이

개방되면 자금수요가 엄청 많아지고, 금리는 상승합니다.

부채를 가진 사람들에게는 큰 재앙이 될 수 있으므로, 부채로

무엇인가를 하려고 할 때, 반드시 감안해야 합니다.

 

3.주거 부동산 보유의 특이사항
- 투자자산이기 이전에 가족의 소중한 보금자리
- 물가상승률을 보전하는 실물자산
- 적절한 은퇴자산 성격

 

합리적인 생각을 가진 사람들도 가족의 주거와 관련해서는 간혹

엉뚱한 결론을 내리는 경우가 많습니다. 비교의식으로 사는 집의

크기나 위치 등 때문에 무리한 결정을 한다는 말입니다.

베블렌 효과라는 것이 있습니다. 남들보다 돋보이거나 뽐내고

싶어 비싼 물건일수록 사고 싶어하는 인간의 심리를 설명하는

경제용어 입니다. 포기해야 하는 것은 포기해 버려야 합니다.

 

집 한 채 정도, 자신의 경제상황에 걸맞는 것을 보유하는 일은 장점

도 많이 있습니다. 즉, 물가상승에 대한 자산 보전 방법이 될 수

있고, 은퇴 후에 주택연금 등을 통해 은퇴자산으로 전환할 수도

있습니다. 그러나, 욕심은 금물입니다. 

 

4.주거 부동산 매입의 지침
- 주거 부동산에 전 재산을 걸지 말것

      - 주거자산도 5대 자산의 한 축으로 간주할 것
- 수입배분 체계에 의해 수입의 20%만 주거자산에 투입(DTI)
- 주거자산 매입에 따른 기회비용의 사전분석

 

세상 일이 다 그러하듯이 뚜렷한 자기 주관이 있으면 주거자산 관리

역시 성공적으로 할 수 있습니다. 위의 4번은 그런 지침을 정리한

것입니다. 주거자산도 재산의 하나 일 뿐입니다. 모든 재원을 몽땅

털어서, 그도 모자라 빚 까지 얻어서 집에 몰빵해서는 안됩니다.

포트폴리오 이론에서도 잘 나와 있습니다. 재산은 어느 정도 분산

해야 리스크가 줄어 듭니다. 주거자산도 개인의 5대 자산 즉, 예비

자산, 은퇴자산, 주거자산, 투자자산, 보장자산의 하나일 뿐입니다.

 

DTI(Debt to Income)는 전체 수입 중 주거자산과 관련한 원금과 이자

지급을 위해 얼마가 들어가는 지를 나타내는 비율입니다. 이 DTI 가

20%가 적당한 수준입니다. 300만원의 월 순수입이 있다면 이 중

최고 60만원 정도가 주거자산 원리금에 들어가면 적당합니다. 더

이상은 무리가 따릅니다. 무주택자는 자기 수입의 20% 정도는 주거

자산을 위해 저축을 하는 것도 같은 맥락입니다.