깡통아파트 전세금의 신용리스크

전국적으로 30만채가 넘는 깡통아파트 전세 세입자가 존재한다는 보도가 오늘 인터넷에 올라 왔습니다. 개인리스크 중, 전세와 관련한 신용리스크가 있습니다. 그 동안 확정일자라는 제도가 있어서 전세의 신용리스크는 그 다지 심각하지 않았습니다. 그런데 하우스 푸어로 인해 많은 아파트가 깡통아파트가 되면서 전세 세입자의 신용리스크가 다시 이슈가 되고 있습니다.

 

전세 돈에 대해서는 저도 아주 안 좋은 경험이 있습니다. 고등학교 2학년 때 서울에서 학교를 다니며 자취를 했습니다. 가회동 일본 대사관 맞은 편에 아주 허름한 한옥의 바깥 채 작은 방에 전세를 살았습니다. 고등학교 2학년 때 학교를 마치고 집에 갔더니 길 바닥에 제 짐, 주인집 짐, 그리고 또 다른 세입자 짐이 다 나와 있었습니다. 주인집 아주머니는 아이를 업고 울고 있었습니다. 집달리가 와서 집을 다 비워버린 것입니다. 저는 졸지에 전세금을 날리고 망연해 했던 기억이 지금도 기억에 생생합니다.

 

요즘도 가끔 전세금을 되돌려 받지 못해 어려움을 당하는 기사를 보면 그 때 생각이 납니다. 깡통 아파트의 경우, 집주인이 은행 부채를 갚고 나면 전세금을 모두 돌려주지 못하는 경우가 생긴다고 합니다. 전부는 아니지만, 일부라도 전세금을 돌려 받지 못할 신용리스크가 발생하는 것이지요.

 

확정일자를 받아 두거나 전세등기를 해 두면 기본적으로는 신용리스크가 없다고 보았습니다. 그러나 깡통 아파트의 경우는 일정부분 신용리스크가 존재하게 되었습니다. 아파트 가격이 떨어지므로 해서 전혀 새로운 이슈가 발생하게 된 것입니다.

 

앞으로 전세계약을 할 경우, 반드시 가격하락으로 인해 전세금의 시뇽리스크가 발생하게 될 가능성이 있는 지를 체크하시기 바랍니다. 리스크란 5% 이하의 발생가능성을 염두에 둔 대비책입니다. 이를 반드시 명심하시고 애써 모은 순자산이 엉뚱하게 사라져 버리는 일이 없도록 관리하세요.

 

어떤 방법이 있을까요? 은행담보를 낀 아파트라면 등기부에 근저당설정이 되어 있습니다. 근저당은 부채의 약 130% 정도를 잡습니다. 채무자가 이자를 갚지 못할 상황이 발생할 것을 예상하여 부채금액보다 30%를 더 근저당설정을 합니다. 근저당 금액과 전세금을 합해서 싯가의 80% 이상이라면, 전세신용리스크가 있다고 볼 수 있습니다. 대략 전세금이 싯가의 50-60%에 해당하는 것을 보면, 근저당이 설정된 아파트는 대충 모두 신용리스가 있다고 보면 됩니다. 이런 아파트는 아무리 욕심이 나더라도 피하는 것이 좋겠습니다. 이제 전세 얻는 것도 정말 만만한 일이 아니네요.